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    悦彩文化彩票: 楼市大变局前夜:大潮即将退去,是该注意泳姿了!

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    发表于 2018-10-13 17:04:22 湖北福彩快3 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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    楼市大变局前夜:大潮即将退去,是该注意泳姿了!

      导语:土地流拍率攀升,出让均价连跌5个月

      今年8月,武汉、广州、太原、上海、杭州等地,多宗曾被市场看好的地块遭遇流拍。事实上,与2017年全国土地市场的火热相反,2018年1-7月全国流拍土地接近800宗。即使成交的土地项目也多以低溢价率出让的,土地出让成交溢价率创39个月新低,这并不符合出让方——地**府的预期。面粉比面包贵的时代已经结束,炒房的热潮将退去,大变局之下,我们将何去何从?
      一、退潮的棚改政策红利
      在这800宗流拍的土地中三四线城市达到了629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值,一股前所未有的寒意渐渐逼近。
      那么,三四线城市土地,为何大量流拍?
      这跟棚改货币化安置政策红利接近尾声有关!
      众所周知,做地时往往以危房改造的名义进行的,这中间会产生了大量的拆迁户,需要安置他们,以前模式是“拆房还房”。棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,拆迁户可以拿钱去买房。
      央行以抵押补充贷款向政策性银行发放贷款,政策性银行再以棚改专项贷款,这就支撑起三四线城市的棚户区改造。而三四线政府获得了贷款资金后,有钱进行货币化安置,拆迁户拿到现金后,就有了入场的资本。这样一来,市场有了新资金,也产生了大量需求,大量的库存房就这样卖出去了。
      正是如此,棚改货币化安置让无产业经济支撑的三四线城市的楼市刮到了政策的“春风”,在大拆大建大补贴下,让一直遇冷的楼市瞬间被激活。
      正是依靠棚改,大力布局三四线的碧桂园,从排名前十的房企中一跃而上,连续超越万科、恒大,跻身中国房地产一哥。
      这样一来,一二线库存去了,三四线的库存也去了。然而,房价却出现呈现全线上涨,居民手中的储蓄被掏空,消费增速也不断走低,高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。
      从2016年开始到现在的2018年,棚改货币化安置的红利渐渐被吃空。
      而造成的后果就是暴力拉升三四线城市的房价,并让一些居民接盘,囤积大量的非刚需的空置房,政府去库存看似成功,实则只不过提升房子的空置率。
      更为可怕的,这一轮政策性涨价所带来的居高的生活成本严重压缩居民的幸福感,本来节奏慢、吃喝玩乐、生活惬意的三四线人群从此也背上厚重的房贷。
      正是这样显而易见的市场预期,让房地产企业纷纷抽离,再也不愿承担背债拿地的风险。
      就像吃到政策红利的碧桂园,现在已成为“泥足巨人”,冒进式的扩张,导致回笼资金出现问题,也只能靠高速运转了,于是今年以来**缠身:一方面是企业自身要裁员瘦身,另一方面业主要求退房。
      随着三四线城市土地市场的大面积遇冷,棚改货币化安置这个放水政策退潮已成定局。
      二、米荒下的房企过冬策略
      放水的刺激性政策慢慢失去了刺激的作用,而目前的房地产市场又呈现另一番景象。
      棚改货币化安置的政策红利已经吃尽,是导致目前土地市场遇冷的主要原因。
      当然,现在房地产企业手中的“米”——钱——越来越少,房企“闹米荒”主要体现在三方面:
      一是土地成本大幅增加。地**财对土地财政依赖过大,经历了“地王潮”之后,政府出让的心理预期如同打了兴奋剂一般,被无限拔高;在棚改货币化安置方面由于获得棚改专项贷款支持,习惯了大手大脚给补帖。两相综合作用,自然导致起拍楼面价接近周边的房子均价。
      二是去杠杆化深入推进。去杠杆不仅仅是购房者层面,也不仅仅购房层面的,主要还是会对房企,防范金融风险。这几年房地产企业激进式拿地,让高负债率的开发商也在不断地调整周转杠杆率,避免高价拿地,避免高负债拿地。说白了,开发商们前期拿地拿得欢,手中已经没拿地的“米”了,就显得有些“巧妇难为无米之饮”了。
      三是融资环境继续恶化。现在各个融资平台纷纷爆管,金融风险进一步加大,因此融资环境必然是不断收紧的。在严控资金走向的大环境下,房企各类融资渠道逐步收窄,股权融资冻结、公司债受到严格监管,低成本融资的可能性越来越低。特别是人民币快速贬值,开发商想在海外发债的成本也急速上升,融资难度进一步加大。因此,房地产企业进入了融资寒冬。
      以上的情况,导致房地产企业也是捉襟见肘,即使有拿地的雄心,也是心有余而力不足。既然如此的市场预期,如此的融资现实,与其妄动,不如静观。
      三、房地产税的靴子落地声
      当然,以上还不是土地市场遇冷的深层次原因,深层次原因还是中国楼市已进入大变革的前夜。
      房地产税这只靴子落地的速度也在加快。从技术层面而言,不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并这三大技术早已宣告完成。
      只剩下了法理层面了,而法理层面所面临的最后壁垒也就是70年产权的问题。
      然而,就在8月27日,民法典物权草案对住宅建设用地使用权期届满续期问题,作出了自动续期的原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
      也就是说一锤定音了,至此,住宅70年产权自动续期写进了法律,而这自动续期,也就意味着我们常说的70年产权成为了历史,因为为自动续期的话,原则是就不再有期限的限制了。
      技术和法理层面的障碍全部清理后,房地产税自然就呼之欲出,将来政府不再靠土地财政了,而靠房产税财政了。
      房产税出台针对的是炒房团体,对刚需者影响并不大。炒房的投资客群体,名下有多套房子,而房子越多,交的税越多。而中国楼市的最大特点就是大多数房子恰恰又集中在投资客群体中,而刚需者如果有钱就早买了,没买的一直在观望。
      原来囤房空置在那里没事,反正房价是保持着稳涨的大势,现在空置有政策风险了,自然增添了楼市的几成寒意。
      正是这样的政策预期,在市场明显冷却的当下,面粉高过面包,出让限制条件又非常多,利润率没有保障,开发商显然不敢赌,也不能赌了。
      春江水暖鸭先知。近日来房企出现了“更名热”就是一种表征。就像就像深圳万科房地产产公司,改名成深圳万科发展有限公司了。甚至连一向想做成房企巨无霸的孙宏斌也鲜为一见地提出“买房不如买股票空间大”的话来!
      房地产市场乱象,主要是土地市场在作妖,现在面粉比面包贵的时代终结了,楼市的走向会如何?无论是开发商、投资客,还是我们刚需者,都要慎重再慎重了,毕竟大潮即将退去。
      结语
      盛世之下,要有忧患。
      人总被利益驱使,无论是谁——开发商、投资客、刚需者都是被驱赶的对象?!暗贝蟪蓖巳?,才知道谁在裸泳”,大家都该考虑考虑自己的泳姿了。特别想买房的,既然已经错过了春天,那不妨忍过这个冬天!或许就这个冬天了!

    毕欧数码通讯

    北京楼市已经降温的情况下,调控政策仍在加码。
      这次是,住房公积金贷款新政。
      具体看,从“认房又认贷”,到贷款额度与缴存年限挂钩,再到提高首付比例、下调贷款额度,新政实施后,人们使用公积金贷款购房变得更加困难了。
      每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元?!闭庖馕蹲?,年轻人23岁开始工作,到35岁左右才能满足贷款120万元的条件。
      但是对于目前炒起来动辄五百到一千万的房子来说首付都不够。
      这次调控可谓是直接斩草除根,从源头上直接给炒房市场以毁灭性打击。
    来自: 微社区

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     楼主| 发表于 2018-10-13 17:12:31 湖北福彩快3 | 只看该作者
    这两天听到很多关于棚改的消息:
    有的说国开行停止了棚改贷款的发放,
    有的说国开行棚改项目放款权收归总行,
    也有的说国开行开始减少发放货币化安置的棚改贷款……
    总之,一个比较明确的方向就是国家要给“棚改货币化安置”刹刹车。
    这回儿,三四线城市的房价怕是真得凉凉了。

    01
    估计很多人不知道我在说什么,简单梳理下概念。
    首先,什么是棚改?
    就是把城区里头一些年久失修的危房区拆除,然后重新安置住户。
    那么,什么是货币化?

    之前重新安置,就是换到旁边或者其他地方,把大家都搬进去。现在很多地方是直接发钱,这就叫货币化。
    拼一块就叫棚改货币化。
    如果你在三四线城市买房、尤其是投资买房,要特别关注棚户区改造。
    因为,近两年三四线城市房价上涨的最大动力,就是来自棚改的货币化安置资金,直接影响了商品房的供需关系,创造出大量的需求。
    鱼的记忆只有七秒,但人其实也很健忘。本轮三四线城市的疯狂,让大家已经忘记之前无法去库存的悲凉。
    在2015年以前,三四线城市的棚改,一方面规模不大,另一方面拆迁以后是以建设安置房为主。绝大部分都构不成对商品房的需求,库存积压严重。
    而从2015年开始,棚改开始加大货币化安置的步伐,从2014年仅有9%到2015年的28%,再到2016年的48.5%,而2017年更是近60%的棚改进行货币补偿,加之平均每年600万套的拆迁速度,直接为市场短时间内创造了大量手持货币且原住房被拆的“刚需”。
    这种情况下,供需的天平就由原来的买方市场倾斜成为卖方市场,原本积压的房子,突然就变得供不应求了,三四线城市各地的楼盘也开始纷纷涨价、排号,呈现一片热火朝天的景象。

    02
    之前聊过,怎么判断一个地方房价涨不涨,基本看三点:短期看货币,中期看政策,长期看人口。
    如果说M2是全国性行为,叫总体放水,那棚改货币化就是一种局部放水。不过呢,拆迁赔偿是笔巨款,地**府拿不出来。于是一种叫做PSL的产品应运而生。

    简单说,PSL就是央行印了一笔钱给国开行,国开行把这个钱借给地**府,地**府把这钱给了拆迁户让他们搬家。之后,地**府把棚改的地卖了之后再还钱给国开行,国开行再把钱还给央行。
    这笔钱的规模,到今年5月,PSL余额为30978亿元。也就是说,货币化棚改的本质就是向整个房地产市场凭空注入了3万亿左右的货币。
    对于一线和强二线城市,货币化棚改是房价上涨的重要因素;但对于三四线城市那绝对是核心因素。三四线城市收入大家都懂就不说了,没有货币化棚改无数人这辈子都不可能买得起新房。
    现在,如果暂?;醣一锔?,那就意味着以上3万亿左右的现金要逐步被收回,而且是定向从房地产市场收回,这无异于釜底抽薪,三四线城市房价要崩。
    当然,以政府历来的风格,不会这么直接粗暴。但是这一趋势已经形成,三四线城市的房价拐点即将出现。

    03
    在中国,房子虽然是刚需,但房价“涨”才是“信仰”。
    国家算准了,老百姓买涨不买跌的心理,透过这一轮全国普涨,房地产去库存大有成效。
    据新华网今年年初数据显示,2017年末商品房待售面积58923万平方米,比上年末减少10616万平方米,其中,商品住宅待售面积30163万平方米,减少10094万平方米。
    去库存,当然主要去的就是三四线城市的库存,任务完成的非常漂亮,而且还是把原本卖不出去的东西加价卖出去。

    在这个时候,国家开始调整棚改政策了。今年开始部分城市已经在撤退,就是把棚改的“货币安置”换成了“实物安置”。比如山东,今年就出了文件。
    现如今,中国城市化进入2.0阶段,人口更多地往资源丰富的大城市、以及城市群聚集。这样一来,年轻人口大量流出的345线城市,离开了棚改基本就要凉了。而且小城市未来是几乎没有二手房市场的,买定离手,都是刚需,想卖都卖不出去……
    鉴于此,不管是自住还是投资,伪砖家给大家几个小建议:

    (1) 如果在三四线城市有投资性房产的,在这个房价高点,可以趁热卖出了。
    (2)没有的,不要眼红现在三四线城市房价的疯狂,然后就脑子一热冲进去。这些城市的房价只要一凉下来,谁都不知道能套几年。
    (3)如果是在三四线城市买房自住的,尽量选大的开发商,这样安全些。因为整个去杠杆的大环境,小开发商资金压力很大,万一资金链断裂,轻则交房延期,重则房子烂尾,我们没必要冒这种风险。

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    发表于 2018-10-14 07:44:48 | 只看该作者
    一二三线城市的房价都在快速下跌,那么七八线城市都算不上的阳逻小镇房价还能撑多久?整个阳逻开发区及阳逻之心,没有任何配套设施,住那里人还要坐公交跑到老城区买菜。连个象样的大型购物中心也没有,幼儿园、小学就更不用说。至少在十年之内住在开发区,生活是极其不方便的。阳逻的房价是怎么涨起来的,都心知肚明,靠拆迁户及部份炒房人抬起来的。炒房客退却了,拆迁户是有限的。阳逻人的收入是不能支撑现有高房价的,房价下跌势在必行。只有那些房产中介还在极力鼓吹阳逻房价还会上涨,连水运间、德雅这些楼盘,房产中介都还在收茶水费。现在只有一条路:有多余房子,尽速抛售,否则来不及??纯垂墒行星榫椭?。

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    发表于 2018-10-14 08:14:25 | 只看该作者
    阳逻的房价正如高潮过后的男人,还能挺多久?

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    发表于 2018-10-14 17:25:34 湖北福彩快3 | 只看该作者
    阳逻提供就业的机会很少,这点很重要,不能像盘龙城  东西湖 江夏那样吸引大量的外来人口买房

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    发表于 2018-10-17 09:16:47 | 只看该作者
    分析很透彻,涨知识了

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    发表于 2019-2-19 08:57:47 | 只看该作者
    阳逻的房价2019年会降价20-30%
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